vk facebook
Получите консультацию наших специалистов!
Осталось всего пара шагов, укажите Ваши контактные данные и мы свяжемся с Вами.
Подождите
Все ваши данные конфиденциальны и не передаются третьим лицам.

Спасибо за обращение!

Услуги компании

Важно о договоре купли-продажи при сделках с недвижимостью

Без договора купли-продажи (далее ДКП) купить или продать недвижимость невозможно. ДКП является правовым документом, который подтверждает факт оплаты и передачи недвижимости сторонами-участниками сделки, чаще всего для передачи недвижимости оформляется дополнительно Передаточный акт. При составлении такого договора нотариальное заверение не обязательна. При сдаче ДКП в Росреестр или МФЦ на регистрацию перехода права собственности на ДКП ставиться печать Росреестра, подтверждающий регистрацию перехода права на недвижимость. Образец текста подготавливается в соответствии с законодательными нормами, прописанным в ГК РФ. Что такое ДКП, какие условия и нюансы он отображает, каковы правила оформления, детально об этом далее.
 
Что такое договор купли-продажи
 
Согласно нормам ГК РФ операции с недвижимым имуществом, которые подразумевают передачу права собственности, должны быть задокументированы. В случае покупки или продажи недвижимости, ДКП заключается двумя сторонами, которые в документе обозначаются как Продавец и Покупатель. Текст в обязательном порядке содержит условия, на которых осуществляется продажа и покупка недвижимости, от стоимости до сроков выполнения обязательств. Единственное назначение – задокументировать факт продажи, то есть, передачи суммы оплаты и права собственности. Это означает, что непосредственно сам ДКП не является свидетельством, подтверждающем право собственности. Но он будет необходим покупателю для регистрации права на собственность. Документ служит основанием для возникновения обязательств между участниками, которые его подписали. В отдельных случаях ДКП может быть признан недействительным, особенно, если речь идёт о покупке жилья "с историей" на вторичном рынке.
 
Обязанности сторон – Продавца и Покупателя
 
Заключение ДКП между двумя сторонами – это юридическое основание для возникновения определённых обязательств. У каждого участника они отличаются. Согласно условиям стандартного договора, продавец имеет следующие права и обязанности:
  • Обязуется передать Покупателю недвижимость по Передаточному акту или на основании ДКП в указанный срок, как правило, не более 14 календарных дней, бывают исключения;
  • Обязуется получить оплату за продаваемую недвижимость в полном объёме, если условиями не предусмотрен другой вариант расчёта;
  • Обязуется передать недвижимость в надлежащем состоянии, не находящийся в залоге и свободный от любых прав третьих лиц.
Покупатель также имеет обязательства согласно условиям ДКП:
  • Обязуется передать в полном объёме оплату за покупаемую недвижимость, если другой вид расчёта не предусмотрен;
  • Обязуется принять купленную недвижимость по Передаточному акту или на основании ДКП после регистрации перехода права сделки.
Существует форма, согласно которой заключается ДКП. Необходимо изучить, как оформляются подобные документы, чтобы не совершить ошибку. В противном случае, если возникнут какие-либо спорные ситуации, документ могут признать недействительным. Уязвимая сторона чаще покупатель, так как продавец, после получения денежных средств за проданную недвижимость и передачи по Передаточному акту или ДКП, уже не имеет отношения к ней.
 
Поэтому для Покупателя важно:
  • Принять недвижимость в том состоянии, которая была при просмотре и зафиксирована в соглашении о покупке. Если данные о покупке не задокументированы, то это крайне рискованный случай;
  • Согласовать срок физического освобождения недвижимости и передачу по Передаточному акту;
  • Согласовать с продавцом и зафиксировать в соглашении о покупке мебель и технику, которая остается в недвижимости;
  • Принять недвижимость без зарегистрированных лиц, задолженностей по ЖКХ и капитальному ремонту и иных обременений;
  • Получить от Продавца расписку о получении денежных средств, при наличном расчете.
Поэтому для Продавца важно:
  • До подписания договора составить соглашение о покупке недвижимости с Покупателем и зафиксировать состояние недвижимости, способ оплаты и сумму, срок передачи недвижимости и выписки зарегистрированных лиц;
  • Передачу квартиры осуществить после получения денежных средств с Покупателя и регистрации перехода права собственности;
  • Передать недвижимость по Передаточному акту;
  • Погасить все задолженности по ЖКХ, капитальному ремонту и иные платежи по обслуживанию недвижимости;
  • Передать недвижимость Покупателю в том состоянии, которая была при просмотре и подписании соглашения о покупке.
Разновидности соглашений
 
В операциях, связанных с покупкой или продажей недвижимости, используются два варианта подписания ДКП, первый – простая письменная форма, когда участники самостоятельно подписывают договор при наличии сторон-участников, второй вариант – нотариальная сделка, когда к сторонам-участникам присоединяется нотариус. Нотариальная сделка менее рискованная, так как нотариус заверяет ДКП, но она платная, и, по закону, нотариальная сделка обязательна для некоторых категорий участников:
  • Пенсионеры;
  • Несовершеннолетние;
  • Два и более продавцов-собственников.
В целом, при желании, можно заверить у нотариуса ДКП с любыми участниками.
 
В каких случаях требуется нотариальное заверение
 
Выше было указано, что соглашение может быть заключено между двумя сторонами в письменном виде, без участия нотариуса. Но есть нюансы, которые стоит учитывать, покупателю лучше позаботиться о заверении документации, подтверждающей факт сделки заранее. При покупке жилья на первичном рынке, ДКП не требует нотариального заверения. Заверяются только копии в случае, если речь идёт о долевом участии.
Поэтому практика нотариального заверения документации, подтверждающей факт совершения сделки, практикуется только если продаётся или покупается недвижимость на вторичном рынке. Есть три типа ситуаций, когда требуется обязательное заверение оригинала ДКП у нотариуса при совершении сделки по продаже или покупки:
  • Если недвижимость является собственностью несовершеннолетних детей или граждан, утративших дееспособность, в таких ситуациях продавцом выступает опекун;
  • Если недвижимость продаётся не целиком, а частично, при этом остальные доли остаются у прежних владельцев;
  • Если жилище продаётся на условиях пожизненного содержания с обязательным иждивением, согласно статье 584 ГК РФ;
  • Если продавцами выступают пенсионеры или продавцов два или более.
В этих случаях отказ от нотариального заверения оригинала связан с риском утраты купленного жилья. Суд аннулирует покупку и вернёт права бывшим владельцам. Но при желании составленное ДКП может быть нотариально заверено даже в тех ситуациях, где это не требуется действующим законодательством. Это делается по взаимной устной договоренности покупателя и продавца.
Важно! Нотариальное заверение – это подстраховка для покупателя и продавца. Если возникнут спорные вопросы, ДКП будет признано недействительным и права собственности вернётся, а с возвратом средств, перечисленных за купленный дом или квартиру, могут возникнуть существенные проблемы.
 
Какие пункты должны быть прописаны
 
ДКП составляется в нескольких экземплярах, для каждого покупателя, продавца, Росреестра и, иногда для банка и подписывается всеми участниками. В соответствии с ГК РФ, несоблюдение правил влечёт за собой признание ДКП недействительным и Росреестр может приостановить сделку на 90 календарных дней. Важные пункты для ДКП:
  • Паспортные данные;
  • Семейное положение;
  • Полный адрес недвижимости;
  • Технические характеристики недвижимости;
  • Документы основания объекта недвижимости;
  • Стоимость продажи объекта недвижимости;
  • Условия расчета оплаты;
  • Срок физической передачи недвижимости;
  • Наличие зарегистрированных лиц и срок их выписки;
  • Иные важные юридические пункты.
Дополнительно необходимо описать суть сделки. Если существуют какие-либо факторы, ограничивающие собственность продавца, например, недвижимость в ипотеке, то этот нюанс обязательно должен быть прописан. Также документ может содержать дополнительные пункты, в зависимости от условий, о которых ранее предварительно договорились участники сделки в устной форме.
 
Мы надеемся, что данная статья была для Вас полезной. При возникновении вопросов, смело звоните по телефонам 8 (800) 100-10-68 по России и по Москве 8 (495) 103-41-96 или оставьте заявку внизу нажав на кнопку.
Заказать звонок

Страница была Вам полезна?

Комментарии (0)

Здесь пока нет комментариев.

Получите консультацию наших специалистов!
Осталось всего пара шагов, укажите Ваши контактные данные и мы свяжемся с Вами.
Подождите
Все ваши данные конфиденциальны и не передаются третьим лицам.

Спасибо за обращение. Ваш персональный менеджер свяжешься с Вами в течении 15 минут и расскажет Вам об Акции.

Онлайн чат с менеджером
manager
Что Вас интересует?
manager
Здравствуйте, меня зовут Ибрагим. Давайте рассмотрим Вашу конкретную ситуацию
manager
Какой кредит Вас интересует?
OK
manager
Ответив на 6 вопросов Вы в режиме онлайн получите расчет ставки по кредиту и аннуитетного платежа
manager
Интересующая сумма кредита для Вас?
manager
Примерная стоимость предлагаемого залога?
manager
Что Вы готовы предложить для залога?
manager
Ваша кредитная история?
manager
Источник Ваших доходов?
manager
Как вы можете подтвердить доход?
manager
Как к Вам можно обращаться?
manager
Ваш номер телефона?
manager
Хотите подарок?
manager
Примерная стоимость покупаемой недвижимости?
manager
Имеющая сумма первоначального взноса?
manager
Что Вы хотите приобрести?
manager
Ваша кредитная история?
manager
Источник Ваших доходов?
manager
Как вы можете подтвердить доход?
manager
Как к Вам можно обращаться?
manager
Ваш номер телефона?
manager
Хотите подарок?
manager
Интересующая сумма кредита для Вас?
manager
Сфера деятельности Вашей компании?
manager
Цель кредитования Вашей компании?
manager
Кредитная история Вашей компании?
manager
Что Вы можете предоставить в качестве обеспечения?
manager
Как к Вам можно обращаться?
manager
Ваш номер телефона?
manager
Хотите подарок?
manager
manager
Спасибо за ваши ответы. Когда менеджер перезвонит вам, для бесплатной проверки вашей кредитной истории держите паспорт под рукой.
manager
Введите номер телефона
manager
Ваша заявка успешно принята. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время
Свернуть