Рефинансирование считается хорошим инструментом для снижения кабальной зависимости от банков. Однако в процедуре присутствуют скрытые риски, о которых стоит знать. Обсудим в статье об основных подводных камнях при рефинансировании ипотеки.
Кому выгодно рефинансирование
Рефинансировать ипотеку рекомендуется тем, кто неожиданно потерял работу, проходит длительный курс лечения. Или произошло резкое снижение доходов. Благодаря услуге снижается кредитная нагрузка, есть возможность заменить дату оплаты. Платеж осуществляется только через 2 месяца. Первый месяц является переходным для формирования сроков.
Воспользоваться рефинансированием выгодно, если процентная ставка снижается на 2%. Уменьшается срок погашения и ежемесячная выплата. В остальных случаях рекомендуется просчитывать шаги с выгодой для себя, а не финансовой организации.
ФинСервисSF – сервис подбора выгодных программ рефинансирования
Сомнительная выгода от сделки
Рефинансировать ипотеку можно одновременно с другими потребительскими кредитами. Устанавливается один платеж с понижением тарифной ставки. Кредитные организации рекламируют этот как удобство погашения долгов и экономия средств. С последним готовы поспорить, это далеко не так. Разберем на примере.
Был потребительский кредит под 13%, ипотека под 11%. Платеж по кредиту 4000 рублей в месяц, по ипотеке — 10 000 рублей. Объединяем в один, получая предложение от финансовой организации под 9,5%. В результате ежемесячный платеж снижается на 3 тысячи рублей. На этом и заостряется внимание заемщиков. И упускается из виду, что срок потребительского кредита был 5 лет. А теперь вы вместе с ипотекой по нему будете выплачивать 10 лет. Платеж снижается, срок выплат увеличивается. В чем выгода?
Кабальные обязательства
Финансовые организации стремятся, чтобы у потребителей было больше кредитных обязательств. Сотрудники предлагают увеличить сумму кредита в ходе рефинансирования, чтобы получить на руки свободные деньги на личные нужды. Не стоит пользоваться такими предложениями, загоняя себя в кабальные обязательства. На «свободные деньги» начисляется процент. Вырастает платеж. Придется больше работать, чтобы закрыть долги из-за минутной слабости.
Важно знать! Смотрите внимательно все пункты кредитного договора по рефинансированию. Банковские организации имеют право вносить дополнительные пункты. Одним из таких является штраф за досрочное погашение ипотеки после рефинансирования. Чтобы закрыть кредит, придется оплатить штраф. Итоговая сумма, оплаченная банку, резко увеличивается, снижая привилегии от изменения тарифа.
Когда выгода оборачивается дополнительными расходами
Рефинансировать ипотеку предоставляется бесплатно. Банки не берут деньги за предоставление услуг. Однако, процедура имеет скрытые платежи, связанные со сбором нового пакета документов. Это означает, что заново заказывается оценка недвижимости, приобретается страховой полис жизни и здоровья, оплачивается страхование недвижимости, государственная пошлина за регистрацию в Росреестре, выписка из ЕГРН.
Если заемщик в законном браке, требуется нотариально заверенное разрешение второго супруга на сделку. За перевод денежных средств из одной банковской организации в другую взимается комиссия. Переходный период занимает 1-3 месяца. Банк устанавливает ставку на 2% выше на этот период, чтобы стимулировать заемщика действовать быстрее. Это дополнительные расходы, которые не все учитывают при определении выгодности банковского продукта. А зря! Это такое же увеличение основного платежа, как и другие факторы.
После рефинансирования существует риск потери имущественного налогового вычета в 13%. Чтобы этого избежать, настаивайте, чтобы в кредитном договоре была запись: «Деньги выделены для погашения предыдущей целевой ссуды».
Почему в рефинансировании могут отказать
Если вы несколько раз столкнулись с отказом в банковском продукте, это сигнал к решению обратиться в консалтинговую компанию за помощью. Кредитные организации не обязаны указывать причины отказа. Найти ошибки, выработать правильную стратегию сможет только профессионал. Причиной отказа становится снижение финансового уровня. Ипотечный платеж не должен превышать 40% от общего бюджета семьи. Объект под залог банка должен быть в хорошем состоянии. Особенно касается вторичного жилья. Квартира не должна быть в ветхом или аварийном доме.
Рефинансировать кредит может запретить первый банк-кредитор. Все заинтересованы в удержании клиентов. Банки могут отказать в праве перекредитования. Разрешение кредитора для процедуры обязательно, но сейчас это редкость.
Как влияет возраст на выплаты
Ни одно ипотечное кредитование и рефинансирование не обходится без страховых взносов. С повышением возраста заемщика усиливается риск у банка. Поэтому стоимость страховки по новому кредитному договору для лиц старшего поколения бывает выше. Возрастной диапазон имеет значение.
Жизненная ситуация для примера. Заемщик в 55 лет выплачивает одну сумму по страхованию. Уже через год она может увеличиться в среднем на 5 тысяч рублей, так как заемщик перешагнул возрастной диапазон и попал в зону риска для банковской организации. Заемщик может выиграть на снижении процентной ставки. Но большая часть этих денег пойдет на погашение повышенной страховой части.
Почему не рефинансируются ипотеки с маткапиталом
Нет официального запрещения на рефинансирование ипотеки с участием материнского капитала, но фактически это сложно. Закрытие ипотечного кредита в первом банке должно сопровождаться выделением долей в недвижимости для несовершеннолетних. Ипотека считается погашенной, обязательства перед государством за использование материнского капитала выполнены. Новую квартиру, где собственниками являются несовершеннолетние, брать в залог банки не решаются. Права детей защищаются органы опеки и попечительства. Организация не позволит продавать недвижимость с торгов в случае банкротства заемщика.
Мы надеемся, что статья была полезной и Вы найдете решение. При возникновении вопросов, смело звоните по телефонам 8 (800) 100-10-68 по России и по Москве 8 (495) 103-41-96 или оставьте заявку внизу нажав на кнопку.
Виктор