Инвестиционный рынок недвижимости считается простым и надежным инструментом для сохранения капитала, но во избежание рисков и убытков, нужно тщательно подбирать объект. Недвижимость надо покупать для проживания, сдачи в аренду или перепродажи. Без четкого плана спонтанное приобретение становится пассивом, требующим расходов.
Все инвестиционные объекты недвижимости условно можно разделить на три группы: жилые помещения, нежилые, земельные участки. Даже в кризисный период показатели риска не превышают 20%, что делает вложения сравнительно безопасными.
Как прогнозировать доходность
Доходность при покупке для сдачи в аренду и перепродажи отличается. В первом случае инвестиционная стоимость недвижимость — это сумма, которую она принесет. Но в целом, на аренде много не заработаешь и сроки окупаемости достигают 20-30 лет. Если не учитывать риски: затраты на амортизацию, риски поиск арендатора.
При перепродаже вложения окупятся гораздо быстрее. Чтобы рассчитать ожидаемую прибыль, нужно вычесть из стоимости жилья после продажи, сумму за которую оно приобретено и НДФЛ (13%). Стоит учитывать, что поиск покупателя может затянуться и прибыль уменьшается на размер затрат на содержание квартиры до продажи.
Коммерческие объекты
Оценка инвестиционной недвижимости при покупке коммерческих объектов зависит от выбора. Можно вложиться в офисные помещения, торговые площади, склады. Эти варианты всегда актуальны, но для учета всех факторов нужно быть опытным инвестором. Среди объектов коммерческого назначения снова есть стабильный спрос на недвижимость в курортных городах. На таких локация можно зарабатывать не только на сдаче в аренду, но и перепродаже. Тем не менее первый вариант считается более выгодным решением. Доходность может доходить до 20% в год.
Жилые
С этими объектами могут работать как начинающие инвесторы, так и опытные. Риски незначительны, но и доходность также минимальна. Жилье чаще покупают для сохранения сбережений, а не заработка. Выбирая жилое помещение, следует учитывать его местонахождение, планировку, год строительства, инфраструктуру вокруг.
Необязательно вкладываться в жилье в центре. Больший доход могут принести квартиры в спальном районе. Если жилплощадь приобретается для сдачи в аренду, то надо рассматривать объекты с качественным ремонтом, меблированные и в месте с хорошей транспортной доступностью. Хорошо, если рядом будут офисные здания, институты и другие заведения. Это расширит круг желающих арендовать жилье. Доходность может доходить до 15% в год.
Земля
Покупка участка земли — это выгодное вложение в инвестиционные проекты недвижимости. Участок проще купить и переоформить. Приобретение не требует дополнительных расходов на оплату коммунальных услуг. При выборе земли, нужно учитывать ее назначение. Наибольшей ликвидностью обладают участки, на которых разрешено строительство. Земли сельхозназначения будут прибыльным вложением только в расчете на долгосрочную перспективу. Доходность может доходить до 15% в год.
Загородные дома
Вложения в объекты за городом несут больше рисков. Поиск подходящего дома должен начинаться с анализа и поиска ликвидных вариантов. Хорошие предложения быстро находят покупателей, потому нужно ежедневно мониторить рынок. Чаще всего для инвестиций покупают небольшие дома с подведенными коммуникациями и развитой инфраструктурой в местности.
Также выгодно покупать готовый участок, выведенный в жилой фонд с возможностью строительства на нем. Инвестирование в загородные дома пользуется популярностью у жителей крупных городов. Особенно востребованы благоустроенные объекты с красивой природой вокруг. Доходность может доходить до 30% в год.
Новостройки
Жилплощади в новостройке на нулевой стадии — это инвестиционная недвижимость по первоначальной стоимости. С появлением эскроу-счетов, сделки с такими объектами проводятся с минимальными рисками. Стоимость предложения повышается постепенно, что позволяет вкладчикам получить значительную прибыль.
Стоимость жилья в новостройке зависит от многих факторов:
- ценовой политики застройщика;
- финансовой модели, согласованной с банковским учреждением, финансирующим проект;
- графика, по которому заполняется эскроу-счет.
При этом потенциал доходности у недвижимого первичного рынка более консервативный, но вполне надежный. Строительные компании на этапе котлована устанавливают минимальную цену за квадратный метр, чтобы мотивировать покупателей и привлечь внимание к строящемуся объекту.
Те, кто вложился на начальной стадии, будут дольше ждать прибыли или заселения в новую квартиру. Но долгий срок окупаемости компенсируется ценовым фактором. Объект можно продать и заработать уже через 6-12 месяцев. Чем больше будет реализован проект, тем дороже будет стоимость жилья в нем. Доходность может доходить до 30% в год.
Возможные риски
Любой вид инвестирования имеет потенциальные риски, включая сферу недвижимости. При выборе объекта для покупки могут не оправдаться надежды относительно месторасположения. Например, надежды, что выбранный район застроится и стоимость жилья здесь возрастет, могут не оправдаться. И приобретение в не обустроенном месте не окупится, так желающих купить здесь квартиру не будет.
Могут возникать и другие обстоятельства:
- резкое ухудшение экологической обстановки, повлекшее за собой падение цен на недвижимость;
- заселение в квартиру недобросовестных арендаторов, которые задерживают оплату, портят обстановку, мебель.
В риски стоит закладывать амортизацию. Стоимость объектов может упасть без видимых причин, как и спрос на жилье. Перспективный дом может потерять статус и востребованность, если район застроили новыми домами с более удобными квартирами и низкими ценами за квадратный метр.
Кроме того, в сфере недвижимости много мошенников и схем обмана. Для безопасности сделки важно проводить тщательную и всестороннюю проверку объекта. При вложении в строящийся дом есть риск, что проект заморозится. Чтобы снизить его, проверяйте застройщика, анализируйте сданные им проекты, финансовое состояние и прочее. А лучше привлекать профессиональных брокеров или юристов.
Артур Маркович