Все об ипотеке траншами

Возможность купить квартиру в ипотеку траншами появилась относительно недавно. Программа появилась как альтернатива околонулевой кредитной программе. Условия предложения позволяют снизить нагрузку до момента переезда в новую жилплощадь.

Суть предложения

Для начала нужно разобраться, что значит ипотека траншами. При ее оформлении кредит выплачивается несколькими частями. Банк выдает клиенту займ на приобретение жилья в строящемся доме траншами, которые поступают на счет застройщика. В основном займ делится на две части, но возможно и большее разделение. 

Установленная сумма переводится после заключения ДДУ. При этом фиксируется размер кредита, ставка и стоимость квартиры. Второй транш перечисляется, когда дом будет готов. Размер платежа рассчитывается на основании денег, выданных на данный момент. Количество частей, объем и дата перечисления устанавливается строительной компанией. Процент переплат и сроки кредитования определяются банком. 

Схема выглядит так:

• заемщик на этапе строительства оформляет ипотеку и ДДУ;
• покупатель вносит вступительный взнос на счет компании;
• банк переводит оговоренный платеж в любом объеме, от 1 руб.;
• пока ведется строительство проценты начисляются на перечисленные средства;
• когда дом будет готов к заселению, банк выплачивает остальные деньги и к долгу уже применяется полная ставка. 

Условия ипотеки траншами отличаются от обычных кредитных предложений тем, что нагрузка на бюджет подъемная и позволяет оплачивать арендованное жилье до момента заселения. В классическом варианте размер первой выплаты устанавливается так, чтобы взнос по займу составлял один рубль. Строительство длится в среднем 2-3 года, что помогает сэкономить или накопить достаточно, чтобы досрочно погасить часть займа после перевода второго транша. 

Условия

Для оформления траншевой ипотеки необходимо накопить первоначальный взнос. Он составляет 10-25% от цены жилья. Первая доля займа может быть символической или устанавливаться в размере до 30% от кредитной суммы. До сдачи дома покупатель погашает только переведенный транш. После для клиента составляется график выплаты основного долга с процентами.

Задача траншевого предложения - снизить нагрузку до завершения строительства и переезда в новую квартиру. При этом заключается стандартный ипотечный договор с фиксированной ставкой, суммой займа, сроком кредитования и стоимостью жилплощади.

Банки

Чтобы программа была выгодной, нужно внимательно читать условия договора с кредитной организацией, застройщиком. Также важно помнить, что низкая нагрузка на бюджет предусмотрена только до завершения строительства, после сдачи проекта придется платить по стандартной схеме. На данный момент программа работает в основном со Сбербанком. Банк кредитует на таких условиях:

• вступительный платеж - от 15%;
• ставка - 5,7-7,7%;
• застройщик получает 154,2 рубля (до готовности дома заемщик платит по 1 рублю ежемесячно);
• за два месяца до окончания строительства банк переводит оставшуюся сумму.

После заселения в новую квартиру клиент закрывает кредит по условиям подобранного предложения. Можно воспользоваться льготной или семейной программой, то есть при соблюдении требований заемщикам доступна сниженная ставка.

Застройщики

Ипотека траншами возможна только при покупке квартиры у застройщиков по договору ДДУ. Это совместная разработка кредитора и компании для стимулирования продаж. При использовании такой программы застройщик получает основную сумму пока ведется застройка. Сразу он получает только первоначальный взнос. 

Покупка по траншевой схеме доступна для покупателей жилья во многих крупных проектах:

• Программа от ГК А101. Строительство 6 ЖК в столице. Предложение доступно до конца 2023 года.
• КВС - оплата частями здесь используется в начале прошлого года. Займ делится на два транша: миллион рублей и остальная сумма после сдачи. Первый платеж - от 20%, переплата - 13,9%.
• Девелопмент. Есть два варианта. В первом случае первый перевод - 5 тыс. рублей с обязательством погашать ежемесячно всего 52 руб. Остальное перечисляется после сдачи проекта. Второй вариант - транш в размере 40-50%, при взносе 20%. Четких сроков по перечислению второй части нет. Переплата 10,5%, кредитный период - до тридцати лет.
• Аквилон позволяет получить до 12 миллионов кредитных средств. Размер взноса при оформлении - 15 и выше процентов. Пока ведутся строительные работы, клиент оплачивает по 1 рублю. За месяц до готовности проекта ставка повышается до 6%. Условия зависят от выбранной программы из доступных в Сбербанке. В основном это ипотека на льготных условиях. С предложением комбинируется и выплата по траншам. 
• Компания GloraX перечисляет займ двумя выплатами: около 30% при оформлении и остальную часть после ввода дома в эксплуатацию. На момент разработки предложение сочеталось с минимальной ставкой - 0,1%, но на сейчас условия изменились. Теперь займ доступен по ставке 7,7% - новый процент, применяемый в льготной программе.
• При сотрудничестве с ГК «Основа» первый перевод застройщику составляет от 1 до 5% от общего объема кредитных средств. Ежемесячный платеж принимается в размере 600 рублей. В целом сумма определяется величиной первой части. Для каждого клиента делается персональный расчет. Полноценные платежи в соответствие с выбранным предложением надо будет выплачивать через год после оформления ипотеки. Первоначальный платеж - минимум 15%. Нижний предел может повышаться до 20%, все зависит от характеристик выбранного объекта. 

Новый механизм жилищного кредитования позволяет сэкономить существенную сумму средств. Жилье в достроенном доме стоит на 30% дороже, если сравнивать со строящимися объектами. Большая часть застройщиков устанавливает символический первый транш с минимальными платежами.

Плюс нужно учитывать сумму платежа при оформлении - до 20%, но компания, при строительстве дома за кредитные деньги, может закладывать переплаченные проценты в стоимость жилья.