1. Неузаконенная перепланировка
Как правило, к перепланировкам относятся объединение санузла, кухни с лоджией, объединение маленьких комнат или разделение больших и многое другое. Для банка важно понимать, если были тронуты несущие стены или передвинуты мокрые точки, то это критично, могут возникнуть сложности с одобрением залога в банке.
2. Квартира в залоге банка
По Российскому законодательству нельзя зарегистрировать переход права собственности пока не будет снято обременение. В следствие чего, при покупке недвижимости необходимо снимать залог с продаваемой квартиры либо за счёт своих средств, либо за счёт привлечения инвестора, а это недешевая услуга, либо находить банк, который готов сам снять залог.
3. Использован материнский капитал
При покупке квартиры с использованным материнским капиталом, необходимо убедиться, не ограничены ли права детей, так как необходимо наделять собственностью детей и только после покупать у продавца. Да, и необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В некоторых случаях можно оформить собственность на детей другой аналогичной квартиры.
4. Прописанные лица
Иногда продавцы хотят выписаться после сделки, что в принципе нормально, но бывают случаи, когда затягивается процесс надолго, очень надолго и приходится выписывать через суд, что приводит к дополнительным затратам. Для того, чтобы избежать подобных рисков, рекомендуем прописывать условия таким образом, чтобы продавец выписался до подписания договора купли-продажи или доступ к деньгам был открыт только после выписки всех зарегистрированных лиц в квартире. Так же рекомендуем уточнять о возможности выписки в другую квартиру, так как чаще всего не выписываются из-за того, что просто банально не где прописаться или сделка последующей покупки не состоялась
Пройти тест по ипотеке и узнать вероятность одобрения
5. Продажа по доверенности
Иногда продавцы продают квартиру по доверенности по разным причинам: собственник за границей, в другом городе, нет времени и т.п. Конечно же, лучше согласовать с продавцом продажу без доверенности, т.к. это дополнительные риски для покупателя, а если все же по доверенности, то необходимо проверить доверенность на подлинность и доверенность должна быть «свежей», а не трехлетней давности. Живой пример: продавец хотел продать квартиру по доверенности, при проверке заметили некоторые вещи:
- Подпись явна подделана;
- Срок доверенности более трех лет;
- Нотариус, который заверял не работает;
- Нет внятного ответа на вопрос: «Давайте обновим доверенность!?»;
- Итог: после долгих допросов выяснилось, что продавца посадили в тюрьму, а деньги нужны на адвоката.
6. Свежее дарение, наследство, договор купли-продажи
Бывают случаи, когда продавец совсем недавно получил квартиру по дарению, наследству или купил и тут же продает. В этом случае банки просят оформить титульное страхование для снижения рисков потери права собственности. Рекомендуем обратить внимание на некоторые моменты:
- Кто подарил!? Как правило, это родственники, если даритель и одаряемый не родственники, совершенно разные люди, то стоит обратить особое внимание. Очень редко квартиру в Москве дарят не родным! То же самое по наследству;
- Почему продают сразу после покупки!? Бывают случаи, что люди покупают на этапе строительства и продают, оформив собственность, а иногда и без. В целом, это нормально. А вот когда продают квартиру со свежим ДКП и говорят, что нет возможности связаться с предыдущим собственником – то бегите от такого продавца! Не раз попадались нам такие мошенники!
7. Отказники от приватизации
На вторичном рынке не мало приватизированных квартир, которые стоят на продаже. На эти квартиры стоит уделить особенное внимание, особенно на отказников от приватизации, т.к. у них пожизненное право на оформление собственности. Отказники от приватизации — это те люди, которые отказались от собственности в пользу других людей, к ним относятся даже дети, которые жили в квартире с родителями, но не были прописаны.
8. Отсутствие справок из ПНД и НД
При проведении сделок с недвижимостью мы запрашиваем у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для подтверждения, что они не состоят на учете в этих учреждениях. Если продавец состоит, то высокий риск оспаривания сделки.
Пару важных моментов:
- Справки должны быть выданы по месту проживания продавца;
- Желательно наличие записи в справках: «Для сделок с недвижимостью»;
- Желательно наличие записи от продавца на справках: «Подлинность справки подтверждаю…», т.к. справки легко подделываются.
9. Собственник имеет большую кредитную нагрузку
В связи с ростом числа лиц, которые хотят обанкротиться, есть риск того, что продавец с высокой кредитной нагрузкой начнет процедуру банкротства, что является риском, т.к. сделки с недвижимостью за последние три года могут быть оспорены. К долгам также относятся задолженность по ФССП
10. Несовершеннолетние собственники
Если продавцами выступают несовершеннолетние, то лучше сразу привлекать профессионалов, т.к. такие сделки достаточно емкие, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, сделку проводить через нотариуса, а если ипотека, то параллельно все согласовывать с банком. Одним словом – "геморрой…"
Мы надеемся, что данная статья была для Вас полезной. При возникновении вопросов, смело звоните по телефонам 8 (800) 100-10-68 по России и по Москве 8 (495) 103-41-96 или оставьте заявку внизу нажав на кнопку.
