Квартира в новом доме привлекают юридической чистотой, возможностью сдавать в аренду на выгодных условиях. Этот год выдался на удивление плодотворным для московских застройщиков. Росреестр подсчитал, и цифры говорят сами за себя: Москва живет в эпоху стройки. Новые жилые массивы, особенно в рамках Троицкого и Новомосковского административных округов, с каждым месяцем меняют архитектурный облик столицы. Но за этим ростом скрывается еще одна сторона инвестиций в новостройки, которую важно рассмотреть более детально.
Высокая конкуренция при вложении в массовую застройку
При сдаче дома квартиры становятся доступными для покупки или аренды одновременно.
Основные сложности:
- Однотипность квартир делает их менее привлекательными для покупателей и арендаторов
- Для выделения своего предложения из массы потребуется дополнительная реклама и маркетинг, а также доп. отделочные работы
- Сложно установить высокую цену
Вам может показаться, что лучший момент для продажи, когда цены растут. Но на практике все не так просто.
- Если стоимость квартиры увеличивается во время строительства, вы можете рассмотреть возможность переуступки. Это выгодно, если рост цен на рынке происходит стремительно
- Дождавшись окончания строительства, вы можете продать квартиру, как с ремонтом, так и без. Зачастую квартиры с качественным ремонтом продаются быстрее и дороже
- Если рынок перенасыщен, может быть выгоднее сдавать жилье в аренду. Вы получите стабильный доход и сможете продать квартиру позже, когда условия будут более благоприятными
Определение динамики стоимости квартиры требует наблюдения и исследований. Основные моменты, на которые следует обратить внимание, касаются развития микрорайона и конкуренции.
Важно мониторить новости о том, какие объекты инфраструктуры строятся, планируют или начали функционировать рядом с домом. К ним относятся станции метро, парки, торговые центры и т. п.
Другой важный аспект — конкуренция. Необходимо учитывать, происходит ли активное строительство новых жилых комплексов поблизости. Если рядом с домом появляются новые объекты, они ослабят спрос на вашу квартиру.
Не забывайте про личные наблюдения. Чтобы оценить реальное положение дел, стоит регулярно посещать район, в котором находится недвижимость. Эти поездки помогут лучше понять, как меняется обстановка, и выявить текущие тенденции и динамику развития района.
Отсутствие госпрограмм
Две трети сделок с недвижимостью проходят при участии государственных программ, что делает ставки более привлекательными.
Что это значит для инвестора?
- Когда продажу осуществляет физическое лицо, покупатель не часто может воспользоваться преимуществами госпрограмм. Поэтому спрос на них ниже, чем при вложении в ДДУ
- Без государственной поддержки инвестор сталкивается с повышенными ставками по ипотеке, что также невыгодно покупателям
Преимущества покупки квартиры у девелопера просты: частые акционные предложения, дополнительные бонусы: парковка, кладовая комната, которые могут входить в стоимость или предоставляться на льготных условиях.
Налоги
Раньше отсчет времени владения недвижимостью начинался с момента регистрации права собственности. Теперь же ключевой показатель — дата полного взаиморасчета.
Если продажа квартиры производится до истечения минимального срока владения, то с дохода, полученного от продажи, взимается налог по ставке 13%.
Основные критерии для трехлетней льготы:
- Приобретение недвижимости по наследству
- Получение в подарок от родственников
- Приватизация жилья
- Передача по договору пожизненного содержания
- Единственное жилье в собственности.
В остальных случаях для продажи новостройки без налоговых последствий необходимо владеть ей минимум пять лет.
Отступные застройщика
Каждый, кто вкладывается в недвижимость на стадии строительства, должен понимать, что он приобретает не стены и потолок, а право на них. Его можно передать другому человеку. Но как это правильно сделать?
Когда инвестор заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ), перед ним возникает обязанность застройщика построить и передать ему квартиру.
Что нужно для передачи права?
- Цессия (договор уступки права требования). Это — специализированная бумага, которая позволяет передать права требования от одного лица к другому
- Несмотря на то, что в ДДУ может быть указано ваше право на уступку, в большинстве случаев необходимо получить согласие застройщика. Согласие порой недешевое!
- Передача прав требования возможна только при условии полной оплаты квартиры. Если долевое участие еще не полностью оплачено, требуется дополнительное согласие от застройщика.
Ситуации задержки сдачи домов — распространенная практика. В этом контексте важно помнить, что при переуступке прав требования новый дольщик наследует риски, связанные с задержкой сдачи объекта. Поэтому перед принятием решения о подписании договора о переуступке стоит внимательно взвесить все "за" и "против".
Срок сдачи
В мире недвижимости мало что может сравниться с радостью от покупки новой квартиры. Однако эта радость быстро превращается в разочарование, если застройщик не выполняет своих обязательств в оговоренные сроки.
Согласно ФЗ-214, дольщик имеет право на неустойку, если застройщик просрочил сдачу объекта. Она рассчитывается, как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ от общей стоимости договора за каждый день просрочки. Кроме неустойки, дольщик может претендовать на дополнительную компенсацию.
Если столкнулись с задержкой при сдаче дома, не торопитесь подписывать доп. соглашения без консультации с юристом. Часто застройщики предлагают такие договоры, чтобы минимизировать расходы по компенсациям.
Невыполненные обещания
Покупка квартиры в новостройке — это не только выбор жилья, но и определенного образа жизни. Современные жилые комплексы часто ассоциируются с привлекательной инфраструктурой: зонами отдыха, обустроенными территориями и прочими благами. Однако не всегда реальность оправдывает ожидания.
В современном мире маркетинг играет решающую роль. Чтобы привлечь покупателя, застройщики создают яркие рекламные буклеты, где жилой комплекс представлен, как настоящий рай на Земле. Многоуровневые паркинги, благоустроенные зоны отдыха у водоема, чарующие ландшафтные дизайны — всё это, как магнит, привлекает будущих жильцов.
Основное, что следует учитывать при выборе ЖК — это проектная декларация. Документ несет в себе конкретику по объекту: что и когда будет построено. Если элементы инфраструктуры в ней не указаны, вероятность их появления сводится к нулю.
Покупка квартиры — серьезный шаг, который требует тщательного подхода. Не стоит слепо верить обещаниям и рекламным слоганам. Основываясь на фактах и реальной документации, вы сможете сделать правильный выбор и избежать разочарований в будущем.
