Если заемщик не выполняет обязательства по кредитному договору, то жилплощадь изымается и выставляется на торги. На аукционе можно купить квартиру в залоге у банка, приобретенную в ипотеку или объект, являющийся обеспечение по потребительскому кредиту. Залоговую недвижимость чаще продают ниже рыночной цены. Используются специальные площадки, где размещаются выгодные варианты, покупка которых позволяет сэкономить бюджет. Также объекты в залоге банка продают частные лица, их, кстати, большинство!
Можно ли купить
Информация об обременении заносится в ЕГРН. Когда долг банку будет погашен, обеспечение снимается и жилплощадь переходит к новым хозяевам. Провести сделку с таким жильем непросто. Право собственности не передается, пока не выплачена задолженность по кредиту.
Но купить квартиру в залоге у банка можно, если указать в договоре, что деньги, полученные от покупателя, будут направлены на погашение займа. Еще проще, если предмет с обеспечением приобретается в ипотеку в том же банке, где оформлен первый кредит. Договор переоформляется на нового владельца. Процесс аналогичен оформлению обычного кредита и занимает столько же времени.
Если заявка будет одобрена, то собирается стандартный пакет документов. Ипотечный брокер сам запросит у продавца все необходимые данные, подготовит договор. Сделки с залоговой недвижимостью проводятся в том же городе, где оформлена ипотека. Межрегиональная продажа помещений с обременением невозможна.
Покупка у частника
Схема достаточно проста, если приобретать объект в залоге банка за наличный расчет. Для этого можно оформить сделку у нотариуса подписав договор купли-продажи и часть средств направить на погашение ипотеки. После продавец снимает обременение и регистрируется переход права в пользу покупателя.
Немного сложнее, если покупать в ипотеку ипотечную недвижимость. Банков меньше, готовых финансировать продавца, но все же есть. Первый вариант: банк сам снимает обременение за свой счет и после покупатель оформляет покупку, а продавец получает сумму за минусом кредита. Второй вариант аналогичен первому, только банк, перед выдачей средств продавцу для погашения, оформляет с ним договор поручительства или кредитный договор. Третий вариант: банк рефинансирует ипотеку на себя, то есть полноценно проверят продавца как заемщика, и только после выдает средства на погашение ипотеку с последующей покупкой заемщиком.
ФинСервисSF – сервис подбора выгодных ипотечных программ
Банковские площадки
Финансовые организации продают недвижимость, изъятую у должников, с торгов. Чтобы стать участником нужна ЭЦП и 10-20% суммы задатка, с учетом стоимости лота. Если на первых торгах помещение не куплено, то она выставляется на вторых за меньшую цену, затем на третьих с еще большим дисконтом.
Стоимость может быть значительно ниже рыночной, но стоит учитывать одну особенность. Жилплощадь продается с зарегистрированными, а часто и проживающими владельцами и разбираться с этим придется новому владельцу.
Площадки
Для реализации квартир, которые не удалось продать на аукционах, используются официальные сайты кредитных учреждений. Залоговый предмет также реализуют через торговые интернет-площадки по рыночным ценам. Крупные банки располагают своими инструментами для продажи.
На площадке банка ВТБ можно найти жилье и коммерческие помещения, транспорт, оборудование. Частные дома, участки земли, недвижимость выставляется также на сторонних площадках: ЦИАН, АВИТО.
Газпромбанк использует для продажи непрофильных активов общий портал. Здесь можно найти квартиры, промышленные комплексы, инфраструктурные активы. Вариантов в базе небольшое количество. У Росбанка также есть площадка для продажи предметов обеспечения жилого и коммерческого назначения. Есть земельные участки. Россельхозбанк располагает двумя платформами:
- для реализации имущества в обеспечении;
- непрофильных активов.
База небольшая, лотов не много. У банка “Открытие” есть небольшое пространство для продажи залогового имущества. Предложение мало, но можно найти жилье в новостройках.
Аукционы
Все актуальные предложения представлены на официальном сайте, где проводят аукционы. Здесь есть все варианты со всех регионов РФ. Ресурс рассчитан на кредиторов, есть информация о торгах, но участвовать не получится.
Процесс приобретения
Чтобы купить квартиру в залоге у банка следует выполнить действия:
- Найти подходящий на сайте, где проводятся торги.
- Пройти аккредитацию и получить цифровую подпись.
- Подобрать лот, внести аванс (10-20%) и заявить об участии.
- Дождаться проверки документов и уведомления о допуске к участию.
Если в аукционе принимают участие несколько человек, то придется повышать цену. Победитель получит на почту документ, дающий приоритетное право на покупку объекта по стоимости, утвержденной аукционом.
Плюсы и минусы
Покупка недвижимости на аукционах:
- сделка гарантировано будет юридически чистой, так как предмет залога тщательно проверяется банком, что позволяет снизить риски возникновения юридических проблем;
- цена недвижимости ниже рыночной;
- объект описывается подробно, если сравнивать с объявлениями риэлтора.
Минусы таких покупок:
- осмотреть приобретаемый объект физически практически невозможно;
- процедура покупки сложна, бюрократически долгая;
- документы, связанные с историей, не всегда можно запросить;
- с торгов купить жилье в залоге за счет кредитных средств труднее, чем оформить стандартную ипотеку.
Еще одной сложностью является то, что от бывших владельцев нужно физически освободить жилплощадь и предоставить справку, что там никто не проживает, не зарегистрирован. Собственники могут не выезжать даже после торгов. Придется решать проблему с прокуратурой, полицией, опекой (живут дети). Выселением будет заниматься суд, но это занимает время - минимум 12 месяцев. Просто зайти в квартиру, даже имея документы на право ее владения нельзя. Предусмотрена уголовная ответственность.
Суд примет решение в пользу новых хозяев, но прежние собственники могут испортить помещение: испачкать обои, ломать сантехнику, вывезти бытовую технику (газовую печку), не оплачивать коммунальные услуги. Дополнительные расходы для ликвидации ущерба могут превысить экономию на покупке жилья, и покупка объекта под обеспечением станет убыточной, а не выгодной.
Заключение
Считается, что залоговые квартиры выгодное приобретение. Можно стать владельцем хорошего жилья в центре города по стоимости квадратных метров на окраине. Но такое суждение не соответствует истине. Недвижимость сохраняет рыночную стоимость даже если находится в обеспечении. Можно сэкономить не больше 20%, но такая скидка будет компенсировать сложности с оформлением документов и риски, с которыми предстоит столкнуться покупателю.
К тому же объекты в залоге продаются срочно, если владелец спешит переписать договор на нового заемщика, не накапливая задолженности. Преимуществом такого варианта считается юридическая чистота сделки. Банк, у которого жилье находится в залоге, тщательно проверяет все данные по объекту, поэтому чистота гарантирована.
