Чек лист по покупке комнаты

Принимая решение покупать комнату в квартире или общежитии, нужно быть готовым к соседству с другими людьми. Кроме того, важно следить, чтобы недвижимость продавалась законно с соблюдением процедуры, установленной законодательством. Чтобы избежать рисков при покупке комнаты, следует детально проверять документы на жилплощадь и правообладателя.

Осмотр комнаты

Осмотр будущего жилья — это один из ключевых этапов, независимо от формата недвижимости. Прежде чем назначать сделку, надо убедиться, что выбранный объект и дом, в котором он находится, в хорошем состоянии. Или как минимум соответствует запрашиваемой цене. Часто косметическим ремонтом пытаются скрыть серьезные дефекты.

Следует обратить внимание на состояние пола, потолка, стен. Желтые пятна в углах свидетельствуют о затоплении сверху, если комната на последнем этаже, то о неисправной крыше. При осмотре угловой квартиры надо проверить пространство под мебелью и коврами. Под ними могут скрывать плесень и черные пятна, которые говорят о промерзании стен.

В целом ремонт комнаты не играет существенной роли, так как многие предпочитают переделывать дизайн на свой вкус. Важнее техническое состояние. Особенно, если квартира старой постройки. Необходимо проверить состояние электропроводки, канализационных труб, ровность полов.

Если сделана бетонная стяжка, то убедитесь, что все выполнено качественно. Деревянные полы требуют тщательной проверки, так как доски со временем проваливаются и прогнивают. Обои менее важны, чем стены под ними. Сделать косметический ремонт гораздо проще, чем исправлять технические недостатки.

Осмотр следует назначать в светлое время суток, тогда больше шансов рассмотреть все дефекты. Днем также проще проверить, насколько комната светлая и солнечная.

Документация

Если осмотр вас удовлетворил, то можно переходить к проверке документов. Покупка комнаты в недвижимости процесс сложный, если сравнивать со стандартными сделками. Купить можно только приватизированную комнату, т.е. находящуюся в собственности физического лица. Поэтому первое, что стоит проверить, покупая часть жилья — это ее приватизацию. Комната в коммуналке более простой вариант, так как она выделена в отдельный объект и зарегистрирована на конкретного человека.

Отдельно комнаты никто не строит, на практике обычно такие объекты оформляют в отдельную собственность, чаще всего это приватизация или последующие сделки в виде покупки, наследства, дарения и т. п. Иногда доли переоформляют в комнаты и далее реализуют.

Процесс переоформления комнаты в общежитие осложняется тем, что они являются активом специализированного жилищного фонда. Купить комнату в студенческом общежитии, рабочем помещении практически невозможно. Кроме того, строение должно подходить для проживания круглый год, относится к жилому фонду. Комната перед продажей должна быть приватизирована и иметь статус жилого помещения.

Чтобы законно купить комнату надо запросить у продавца выписку из ЕГРН. В реестрах четко обозначено, кто является правообладателем и на основании какого договора жилье перешло в собственность к новому владельцу. Важно уточнить, как была приватизирована недвижимость: по решению суда, по согласованию сторон, на основании договора купли-продажи или других способах. Особенно важно проверять эту информацию, если с момента приватизации прошло меньше трех лет. Этот срок является сроком давности, в течение которого предыдущие сделки могут оспариваться. Если комнату в квартире или общежитии перевели в личную собственность незаконным путем или обходными полу законными способами, то последующие сделки могут признать недействительными и владелец потеряет приобретение на основании признания договора передачи прав владения недействительным.

Немаловажный момент – это преимущественное право покупки соседствующих лиц. То есть владельцы соседних комнат имеют преимущество покупки по закону и необходимо их уведомлять, а при отказе от покупки нужно получить нотариальное согласие.

Правообладатели

На этапе предварительного согласования сделки с продавцом стоит уточнить, соблюден ли регламент процедуры. Соседи по квартире должны быть уведомлены о продаже, так как они обладают правом приоритета при покупке. Предлагать объект третьим лицам можно только, если собственники соседних комнат откажутся в письменном виде от приобретения жилплощади. Условия и стоимость устанавливает владелец жилья.

Разослать письменные извещения соседям нужно за месяц до назначенной сделки. Это должно быть письмо с уведомлением о вручении для подтверждения факта выполнения предписания. Можно рассылать почтой, заказным письмом, но самым лучшим вариантом будет нотариальное заверение.

Если в дальнейшем придется доказывать, что совладельцы не заинтересованы в выкупе имущества, то извещение с четко обозначенными условиями продажи, стоимостью комнаты, ее адреса и характеристик станут более весомым аргументом, чем обычное письменно уведомление.

Стоит уточнить, что извещение о намерении продать комнату отправляется владельцам остальных долей, а не тем, кто зарегистрирован в жилплощади. Если собственниками соседних комнат являются несовершеннолетние граждан, то решение за них принимаю их опекуны или государственные органы опеки. Также важно проверить, что из комнаты выписаны все жильцы и они получили новый адрес регистрации. В ином случае можно оказаться в неприятной ситуации, когда прописка аннулирована без ведома человека и он в судебном порядке восстановил ее с правом проживания уже в вашей комнате.

Сделка с выкупом доли в квартире - самый рискованный вид покупки. Это связано с особым статусом приобретаемого помещения. Кроме проверки наличия владельцев младше 18 лет, надо еще проверить:

• наличие долгов по коммуналке у всех проживающих в квартире. В коммунальном жилье за долги отключат свет, воду, газ всем жильцам, а не только тому, кто не платит по счетам. Потому крайне важно проверить объект в целом, а не только платежки продавца;
• не стоит рассматривать для покупки неприватизированную жилплощадь или жилье, которое приватизировано с привлечением судебных органов. Есть риск, что решение суда будет оспорено заинтересованной стороной и новая передача прав собственности будет признана недействительной.

И самый важный момент, который стоит помнить, приобретая комнату - не стоит покупать долю в квартире. Проверяйте, чтобы объект был изолирован официально и оформлен, как отдельный объект недвижимости.