Сохранение ключевой ставки ЦБ РФ и влияние этого показателя на стоимость недвижимости
В конце прошлой недели совет директоров Центрального Банка России принял решение о сохранении размера ключевой ставки. Начиная с февраля текущего года данный показатель изменялся несколько раз. Максимальное значение ключевой ставки было зафиксировано 28.02.2022 (на тот момент она была на отметке в 20%).
Решение Центробанка было предсказуемым. Еще в середине сентября, когда ключевая ставка была снижена с 8% до нынешнего показателя, многие эксперты предположили, что совет директоров возьмет паузу. Так и случилось: важный финансово-экономический показатель остался на прежнем уровне. Как этот факт отразиться на стоимости недвижимости? Повлияет ли решение ЦБ РФ на размер процентных ставок по ипотеке? Об этом и многом другом поговорим далее.
Что будет с ипотекой?
Для начала немного теории. Если КС поднимается, стоимость обслуживания потребительских и ипотечных кредитов также стремиться вверх. При снижении этого показателя проценты соответственно снижаются.
Однако на практике теоретические знания очень часто расходятся с действительностью. Несмотря на то, что в сентябре ставка была понижена на 0,5 п.п., банки не только отказались понижать проценты по кредитам, они приняли решение на повышение. Этот процесс объясняется тем, что в последние несколько лет на размер процентной ставки по займам влияют условия льготных программ, касающихся кредитования сделок по покупке квартир в новостройках.
Сентябрьское незначительное повышение процентов по кредиту также было связано с желанием руководства банков компенсировать предстоящие финансовые потери по займам, выданным по пониженной ставке. Увеличенный процент также включал в себя риски, связанные с введением частичной мобилизации.
Сегодня подавляющее большинство экспертов сходятся во мнении, что процентные ставки по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне.
Увеличится ли количество заключенных ипотечных договоров?
Несмотря на усиленные меры поддержки со стороны правительства, количество заключенных ипотечных договоров постепенно падает. На нежелание граждан покупать квартиры в кредит влияет не только резко снижение покупательской способности, но и боязнь за свое будущее.
По мнению экспертов, спрос на ипотеку будет снижаться еще в течение 3-4 месяцев. Снижение процентной ставки по кредитам в данном случае не может существенно повлиять на ситуацию. Данное правительственное решение лишь отсрочит неизбежное.
Предположительно ипотека, как один из основных банковских продуктов, начнет набирать популярность не раньше лета следующего года. С большой долей вероятности к осени количество поданных заявок может вернуться к показателям, актуальным на начало февраля текущего года.
Также стоит учесть, что количество оформленных договоров напрямую зависит от количества одобренных заявок. В последние несколько месяцев банки предъявляют особые требования к личности и материальным возможностям потенциальных заемщиков. Такая тенденция сохраниться и в следующем году.
Какое влияние ключевая ставка окажет на популярность и стоимость квартир
Сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не должно оказать существенного влияния на стоимость объектов первичной и вторичной недвижимости. Однако снижение покупательской способности и боязнь вкладывать деньги в крупные проекты являются основными факторами, которые могут стать причиной снижения цен на квадратные метры.
С большой долей вероятности стоимость квартир в новостройках останется на прежнем уровне с небольшими колебаниями и ростом до 5% в крупных городах в течение полугода года. В данном случае стабильность связана с условиями актуальных ипотечных программ. Например, в конце прошлой недели правительство сообщило о продлении срока действия Семейной ипотеки. Воспользоваться преимуществами этой программы могут семьи, желающие приобрести квартиру в строящемся доме (по договору долевого участия) или в новостройке, которая уже была сдана в эксплуатацию (при условии, что в качестве продавца выступает юридическое лицо).
По мнению экспертов, спрос на объекты вторичного рынка должен снизиться. Однако процент этого снижения будет несущественным по причине постепенного отказа от «нулевой» ипотеки на первичном рынке.
На этом фоне выгода приобретения строящихся объектов недвижимости становится менее заметной. По оценке ЦИАН, в конце октября спрос на жилые помещения вторичного рынка вернулся к уровню сентября (то есть к до мобилизационному периоду). Однако, если сравнить этот показатель с прошлогодним, можно сделать вывод о том, что он не дотягивает до показателя 2021 года минимум на 20%.
Для восстановления спроса недостаточно снизить проценты по кредиту. Покупательская способность выйдет на прежние показатели только после снижения общей неопределенности и возвращения ключевой ставки до показателей прошлого года.