При продаже
с 1 января 2024 года
Недвижимость физических лиц, полученная по наследству, оформленная по дарению, или по договору ренты, приватизированная, единственная недвижимость при продаже облагается налогом если, в собственности меньше трех лет.
Налог с продажи недвижимости оплачивается со сроком владения до пяти лет при покупке за наличные деньгт или в ипотеку и при безвозмездной сделке (дарение, наследство) от лиц, не имеющих родственную связь.
Можно продавать недвижимость без налога по истечении трех лет по безвозмездным сделкам, все остальное имеет пятилетний срок. Далее в виде списка.
Жилье в собственности более трех лет если:
- единственное;
- полученное по наследству или дарению от ближайших родственников;
- приватизированное;
- оформлено по договору пожизненной ренты.
Жилье в собственности более пяти лет приобретенное:
- по договору купли-продажи (далее ДКП);
- по дарению или полученное по наследству от лиц, не связанных родством;
- по договору участия в долевом строительстве, инвестированию строительства, паевого взноса и т. п.
Способы снижения налогооблагаемой базы с 2024 года
- Семьям с детьми, по ссылке больше информации;
- На расходы, связанные с покупкой/продажей квартиры;
- На уплаченные проценты по ипотеке.
На имущественный вычет до 2 миллионов рублей:
- При условии проведения сделки продажи и покупки в одном календарном году;
- Можно использовать один раз в жизни.
На налоговый вычет до 1 миллиона:
- Распределяется пропорционально доле;
- При общей совместной собственности сумма определяется по договоренности между совладельцами;
- Можно использовать не чаще 1 раза в год;
- Вычет можно использовать при продаже нескольких объектов, но сумма вычета не должна превышать 1 млн. рублей.
Расходы, связанные с приобретением имущества:
- Расходы на ремонтные работы;
- Уплаченные проценты по ипотеке;
- Материнский капитал и иные субсидии;
- Стоимость квартиры, указанная в соглашении.
Особые нюансы
- При продаже недвижимости, которую купили на этапе строительства, расчет срока владения исчисляется с даты полного взаимного расчета с продавцом;
- Имущество считается единственным, даже если приобрели второе жилье в течение 90 дней до реализации первого;
- При наследовании время владения собственности равна не дате регистрации права, а дате смерти наследодателя;
- При продаже гаража ситуация аналогичная, налог 13% на доход, только сумма вычета 250 тыс. руб.
Пакет документов:
- Паспорт;
- Документация по квартире:
- Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
- Правоустановка;
- Расписки, платежные поручения, квитанции;
- Передаточный акт;
- Справки 2-НДФЛ;
- Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Подать нужно оригинал, для себя лучше сделать копию и попросить инспектора поставить отметку о приёме;
- Документы, подтверждающие расход:
- Чеки;
- Договора;
- Акты;
- Документы подаются в ФНС по месту прописки или онлайн в личном кабинете, инструкция по ссылке;
- Срок рассмотрения до 4 месяцев.
Многие задают вопрос: «Какая сумма налога?» Отвечаем, сумма налога с продажи недвижимости зависит от прибыли, которую получили. Например, купили квартиру или дом, сделали ремонт, оплатили проценты по ипотеке и после продали. Налог равен 13% от суммы прибыли, дохода, все по-разному называют. Не ожидая пятилетнего рубежа, решили продать. Налог = Сумма продажи по договору, чаще ДКП - (Сумма покупки + Затраты на ремонт + Проценты по ипотеке) = Дельта * 13%
Важный момент, для доказательства затрат на покупку, ремонт и проценты необходимы подтверждающие документы, так что все храним! Далее более подробно.
Примеры расчетов:
- В 2006 году Иванов купил квартиру по ДКП и продал в 2018 году - налог не платит, так как срок владения более пяти лет;
- В 2016 году Петров продал недвижимость за 3 млн. рублей, которую унаследовал в этом же году. Расчет: 3 000 000,00 – 1 000 000,00 (налоговый вычет) = 2 000 000,00 * 13% = 260 000,00 рублей;
- В 2018 году Сидоров приобрел дом за 2,5 млн. рублей и в конце 2019 года продал за 3,5 млн. рублей. Расчет налога: 3 500 000,00 – 2 500 000,00 (уплаченная сумма за имущество, которую купил в 2018 году) – 300 000,00 (уплаченные проценты за купленную квартиру в 2018) – 250 000,00 (потраченные средства на ремонт купленной квартиры в 2018) = 450 000,00 * 13% = 58 500,00 рублей;
- В 2016 году Васильев получил по дарению дом и в 2017 году продал ее за 5 млн. рублей. В том же году он приобрел другую недвижимость за 6 млн. рублей. Так как Васильев ни разу не пользовался стандартным вычетом в размере 1 000 000,00 рублей и имущественным налоговым вычетом 2 000 000,00 рублей, он может использовать оба варианта, так как сделка по продаже и покупке прошли в одном календарном году. Итог: 5 000 000,00 – 1 000 000,00 – 2 000 000,00 = 2 000 000,00 * 13% = 260 000,00 рублей.
При покупке
Имущественный вычет предоставляется при покупке:
- Максимальная сумма налоговой базы 2 млн. рублей;
- Возврат равен 13% от 2 млн. рублей = 260 тыс. рублей;
- Выплата производится от НДФЛ, удержанной с дохода;
- До 01.01.2008 года сумма равнялась 1 млн. рублей;
- Может получить только тот, кто является собственником либо официальный супруг (а);
- Уменьшается на материнский сертификат, субсидию от государства и при приобретении за счет третьих лиц;
- Разом можно получить выплаты за последние три года. Работающим пенсионерам полагаются выплаты за последние четыре года;
- Нельзя получить при совершении сделки между взаимозависимыми лицами, например: родители, дети, братья, сестры и т. п.;
- При наличии задолженностей в ФНС высока вероятность отказа;
- Полагается даже если продали имущество;
- При долевой собственности каждый получит имущественный вычет. При стоимости объекта до 4 млн. рублей, собственники самостоятельно определяют сумму вычета;
- Выплачивается с даты оформления собственности на недвижимость, при покупке по ДДУ у застройщика, с даты полного расчета.
Вычет по процентам по ипотеке:
- Полагается 1 раз в жизни по одному объекту;
- Возврат равен 13% от 3 000 000,00 рублей = 390 тыс. рублей;
- Предоставляется от текущих оплаченных процентов;
- При занижении фактической стоимости в ДКП, сумма оплаченных процентов будет рассчитана пропорциональна цене в ДКП и фактической.
Примеры расчетов:
- Иванов купил квартиру в 2018 году за 5 млн. рублей. В этом же году можно подать декларацию на возврат за последние три года. За 2015, 2016 и 2017 годах Иванов оплатил НДФЛ в бюджет в размере 155 тыс. рублей. Значит Иванов получит 155 тыс. рублей = 2 млн. рублей (максимум 2 млн рублей даже если покупка 5 млн. рублей) * 13% = 260 тыс. рублей, но Иванов получит 155 тыс. рублей, а остальную часть в следующих годах по мере поступления налога на доходы;
- Сидоров купил квартиру в 2017 году в ипотеку. В 2019 году подает декларацию на выплаты по процентам. За последние два года (2017 и 2018 гг.) Сидоров заплатил банку в виде процентов 600 тыс. рублей. Сумма выплат составит 600 000,00 * 13% = 78 000 рублей.
Пакет документов:
- Паспорт;
- Документы на квартиру:
- Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
- Правоустановка;
- Расписки, платежные поручения, квитанции;
- Передаточный акт.
- Если у вас ипотека, понадобится кредитный договор, график платежей и отчёт об уплаченных процентах за пользование кредитом;
- Справки 2-НДФЛ;
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Подать нужно оригинал, но для себя лучше сделать копию и попросить налогового инспектора поставить отметку о приёме;
- Документы, подтверждающие расходы:
- Чеки;
- Договора;
- Акты.
- Данные подаются в инспекцию по месту прописки или в ЛК ФНС;
- Срок рассмотрения до 4 месяцев.
Вы можете подать на вычет
- если имеете официальный доход, с которого оплачиваете 13% НДФЛ, при этом индивидуальные предприниматели, которые платят другой налог, получить не могут;
- если вы пенсионер и кроме пенсии ежемесячно получаете официальный доход, облагаемый по ставке 13% НДФЛ (например, сдаёте дом и оплачиваете налоги);
- если приобретаете жильё на имя несовершеннолетнего ребёнка и имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ.
Основные причины отказа в возврате
- Ранее использовали право либо его часть;
- Приобрели по госпрограмме социальной поддержки без использования собственных средств;
- Приобретали жильё на материнский капитал. В этом случае налог можно вернуть только с собственных вложений, без учёта сертификата;
- Жильё за вас оплатил работодатель;
- Приобрели недвижимость у взаимозависимых лиц. Таковыми признаются близкие родственники — супруги, родители, дети, брат, сестра, опекуны и подопечные;
- Имущество было приобретено не в России;
- Приобрели объект, на который не предоставляется налоговый вычет.