Налоги при сделках с недвижимостью

При продаже

с 1 января 2024 года

Недвижимость физических лиц, полученная по наследству, оформленная по дарению, по договору ренты, приватизированная, единственная недвижимость при продаже облагается налогом, если в собственности меньше трех лет.

Налог с продажи недвижимости оплачивается со сроком владения до пяти лет при покупке за наличные деньги или в ипотеку и при безвозмездной сделке (дарение, наследство) от лиц, не имеющих родственную связь.

Можно продавать недвижимость без налога по истечении трех лет по безвозмездным сделкам, все остальное имеет пятилетний срок. Далее в виде списка.

Жилье в собственности более трех лет если:

• единственное;
• полученное по наследству или дарению от ближайших родственников;
• приватизированное;
• оформлено по договору пожизненной ренты.

Жилье в собственности более пяти лет приобретенное:

• по договору купли-продажи (далее ДКП);
• по дарению или полученное по наследству от лиц, не связанных родством;
• по договору участия в долевом строительстве, инвестированию строительства, паевого взноса и т. п.

Способы снижения налогооблагаемой базы с 2024 года

Каждый хочет снизить сумму налога и государство дает такую возможность, как правило сумма снижается на произведенные расходы по объекту, при предоставлении налоговых льгот и особые "бонусы" для семей с детьми.

• Семьям с детьми, по ссылке больше информации.
• На расходы, связанные с покупкой/продажей квартиры.
• На уплаченные проценты по ипотеке.

На имущественный вычет до 2 миллионов рублей:

• при условии проведения сделки продажи и покупки в одном календарном году;
• можно использовать один раз в жизни.

На налоговый вычет до 1 миллиона:

• распределяется пропорционально доле;
• при общей совместной собственности сумма определяется по договоренности между совладельцами;
• можно использовать не чаще 1 раза в год;
• вычет можно использовать при продаже нескольких объектов, но сумма вычета не должна превышать 1 млн. рублей.

Расходы, связанные с приобретением имущества:

• расходы на ремонтные работы;
• уплаченные проценты по ипотеке;
• материнский капитал и иные субсидии;
• стоимость квартиры, указанная в соглашении.

Особые нюансы

Для понимания системы начисления налога при сделках с недвижимостью (покупка и продажа) необходимо обращаться к профильным специалистам, так как нюансов достаточно много и постоянно меняются. Ниже опишем самые распространенные.

• При продаже недвижимости, которую купили на этапе строительства, расчет срока владения исчисляется с даты полного взаимного расчета с продавцом.
• Имущество считается единственным, даже если приобрели второе жилье в течение 90 дней до реализации первого.
• При наследовании время владения собственности равна не дате регистрации права, а дате смерти наследодателя.
• При продаже гаража ситуация аналогичная, налог 13% на доход, только сумма вычета 250 тыс. руб.

Пакет документов:

• паспорт;
• документация по квартире:
• свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
• правоустановка;
• расписки, платежные поручения, квитанции;
• передаточный акт.
• справки 2-НДФЛ;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ, подать нужно оригинал, для себя лучше сделать копию и попросить инспектора поставить отметку о приёме;
• документы, подтверждающие расход:
• чеки;
• договора;
• акты.
• документы подаются в ФНС по месту прописки или онлайн в личном кабинете, инструкция по ссылке;
• срок рассмотрения до 4 месяцев.

Многие задают вопрос: «Какая сумма налога?» Отвечаем, сумма налога с продажи недвижимости зависит от прибыли, которую получили. Например, купили квартиру или дом, сделали ремонт, оплатили проценты по ипотеке и после продали. Налог равен 13% от суммы прибыли (дохода) все по-разному называют. Не ожидая пятилетнего рубежа, решили продать. Налог = Сумма продажи по договору, чаще ДКП - (Сумма покупки + Затраты на ремонт + Проценты по ипотеке) = Дельта * 13%

Важный момент, для доказательства затрат на покупку, ремонт и проценты необходимы подтверждающие документы, так что все храним! Далее более подробно.

Примеры расчетов:

• В 2006 году Иванов купил квартиру по ДКП и продал в 2018 году - налог не платит, так как срок владения более пяти лет.
• В 2016 году Петров продал недвижимость за 3 млн. рублей, которую унаследовал в этом же году. Расчет: 3 000 000 – 1 000 000 (налоговый вычет) = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.
• В 2018 году Сидоров приобрел дом за 2,5 млн. и в конце 2019 года продал за 3,5 млн. рублей. Расчет налога: 3 500 000 – 2 500 000 (уплаченная сумма за имущество, которую купил в 2018 году) – 300 000 (уплаченные проценты за купленную квартиру в 2018) – 250 000 (потраченные средства на ремонт купленной квартиры в 2018) = 450 000 * 13% = 58 500 рублей.
• В 2016 году Васильев получил по дарению дом и в 2017 году продал ее за 5 млн. В том же году он приобрел другую недвижимость за 6 млн. рублей. Так как Васильев ни разу не пользовался стандартным вычетом в размере 1 000 000 рублей и имущественным налоговым вычетом 2 000 000 рублей, он может использовать оба варианта, так как сделка по продаже и покупке прошли в одном календарном году. Итог: 5 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей. 

При необходимости помощи в подаче обращения в ФНС на вычет или доход, оставляйте заявку на звонок и наши специалисты проконсультируют по всем необходимым вопросам.

При покупке

При покупке недвижимости можно получить вычет с уплаченных налогов НДФЛ. Суммы порой немалые, особенно при покупке объекта в крупных городах, ведь стоимость может доходить до 10 млн и более. В этом случае вся семья с официальным доходом становиться собственниками для увеличения суммы вычета.

Имущественный вычет предоставляется при покупке:

• максимальная сумма налоговой базы 2 млн. рублей;
• возврат равен 13% от 2 млн. = 260 тыс. рублей;
• выплата производится от НДФЛ, удержанной с дохода;
• до 01.01.2008 года сумма равнялась 1 млн. рублей;
• может получить только тот, кто является собственником либо официальный супруг (а);
• уменьшается на материнский сертификат, субсидию от государства и при приобретении за счет третьих лиц;
• разом можно получить выплаты за последние три года. Работающим пенсионерам полагаются выплаты за последние четыре года;
• нельзя получить при совершении сделки между взаимозависимыми лицами, например: родители, дети, братья, сестры и т. п.;
• при наличии задолженностей в ФНС высока вероятность отказа;
• полагается даже если продали имущество;
• при долевой собственности каждый получит имущественный вычет. При стоимости объекта до 4 млн. рублей, собственники самостоятельно определяют сумму вычета;
• выплачивается с даты оформления собственности на недвижимость, при покупке по ДДУ у застройщика, с даты полного расчета.

Вычет по процентам по ипотеке:

• полагается 1 раз в жизни по одному объекту;
• возврат равен 13% от 3 000 000 рублей = 390 тыс.;
• предоставляется от текущих оплаченных процентов;
• при занижении фактической стоимости в ДКП, сумма оплаченных процентов будет рассчитана пропорциональна цене в ДКП и фактической.

Примеры расчетов:

• Иванов купил квартиру в 2018 году за 5 млн. рублей. В этом же году можно подать декларацию на возврат за последние три года. За 2015, 2016 и 2017 года Иванов оплатил НДФЛ в бюджет в размере 155 тыс. рублей. Значит Иванов получит 155 тыс. = 2 млн. рублей (максимум 2 млн рублей даже если покупка 5 млн. рублей) * 13% = 260 тыс., но Иванов получит 155 тыс. рублей, а остальную часть в следующих годах по мере поступления налога на доходы.
• Сидоров купил квартиру в 2017 году в ипотеку. В 2019 году подает декларацию на выплаты по процентам. За последние два года (2017 и 2018 гг.) Сидоров заплатил банку в виде процентов 600 тыс. рублей. Сумма выплат составит 600 000 * 13% = 78 000.  

Пакет документов:

• паспорт;
• документы на квартиру:
• свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
• правоустановка;
• расписки, платежные поручения, квитанции;
• передаточный акт.
• если у вас ипотека, понадобится кредитный договор, график платежей и отчёт об уплаченных процентах за пользование кредитом;
• справки 2-НДФЛ;
• декларация по форме 3-НДФЛ, подать нужно оригинал, для себя лучше сделать копию и попросить налогового инспектора поставить отметку о приёме;
• документы, подтверждающие расходы:
• чеки;
• договора;
• акты.
• данные подаются в инспекцию по месту прописки или в ЛК ФНС;
• срок рассмотрения до 4 месяцев.

Вы можете подать на вычет

Порой многие полагают, что вычет могут получить даже не оплачивая НДФЛ, на деле это не так, чтобы получить сумму из ФНС, надо сначал заплатить им!

• если имеете официальный доход, с которого оплачиваете 13% НДФЛ, при этом индивидуальные предприниматели, которые платят другой налог, получить не могут;
• если Вы пенсионер и кроме пенсии ежемесячно получаете официальный доход, облагаемый по ставке 13% НДФЛ (например, сдаёте дом и оплачиваете налоги);
• если приобретаете жильё на имя несовершеннолетнего ребёнка и имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ.

Основные причины отказа в возврате

Обычно сложностей при оформлении вычета не возникает. В текущее время достаточно просто подать заявку онлайн, личный кабинет ФНС очень развит и удобен. Чаще всего отказывают при наличии текущих задолженностей перед государственными органами.

• ранее использовали право либо его часть;
• приобрели по госпрограмме социальной поддержки без использования собственных средств;
• приобретали жильё на материнский капитал, в этом случае налог можно вернуть только с собственных вложений, без учёта сертификата;
• жильё за вас оплатил работодатель;
• приобрели недвижимость у взаимозависимых лиц, таковыми признаются близкие родственники — супруги, родители, дети, брат, сестра, опекуны и подопечные;
• имущество было приобретено не в России;
• приобрели объект, на который не предоставляется налоговый вычет.

При необходимости помощи в подаче обращения в ФНС на вычет или доход, оставляйте заявку на звонок и наши специалисты проконсультируют по всем необходимым вопросам.